Perumahan Guguk Bulek Bukittinggi

Perumahan yang terletak dilokasi jauh dari kebisingan kota, dipinggiran kota bukittinggi, sangat cocok sebagai lokasi tempat tinggal.
Menyediakan type 36,45,54 dan 72 tunggal maupun couple

Ini salah satu Project pada tahun 2007 yang lalu, sebagai referensi buat para developer lainnya, semoga bermanfaat, :)


PROPOSAL

BAB I

PENDAHULUAN

I.1 Latar Belakang

Kota Bukittinggi yang seperti kita kenal secara real sebagai salah satu kota besar di Sumatera Barat adalah merupakan kota yang mempunyai aset besar dalam bidang perekonomian, kebudayaan, wisata daerah & prikehidupan lainnya selalu mengalami pekembangan yang cukup pesat. Tuntutan akan perkembangan kota mempengaruhi kondisi masyarakat sekitar yang rata-rata menetap didaerah ini, sebagian merupakan pendatang yang kemudian berpenghidupan dikota ini & menetap.

Seiring perkembangan kehidupan dalam tatanan masyarakatnya kebutuhan akan tempat tinggal yang layak huni sangat mendukung untuk pelengkap aspek tersebut diatas.

Beberapa saat yang lalu kita dikejutkan dengan sebuah bencana gempa bumi yang sedikit mempengaruhi kondisi masyarakat, dimana tercatat bahwa efek dari bencana tersebut banyak dari masyarakat kota Bukittinggi yang mengalami kerugian harta benda berupa kerusakan rumah hunian mereka, hingga bisa disebut tidak layak huni lagi.

Setelah melalui beberapa tahap analisis berdasarkan hal tersebut diatas, selain niat suci membantu pengembalian kondisi juga pemenuhan akan kebutuhan hidup masyarkat kota Bukittinggi yang haus akan pemilikan sebuah tempat hunian yang layak huni, maka kami sebagai orang-orang yang terdiri atas; Yopi Zulfikar, ST yang saat ini menjabat sebagai Staf di Dinas Pekerjaan Umum, Maman Romansa, ST yang sekarang menjabat disebuah biro konsultan CV. Vista Indah Studio sebagai Arsitektur Leader dan Yasrizal Sutan Marajo yang sekarang  menjabat disebuah perusahaan kontraktor CV. Mitra Karya Abadi sebagai Direktur, kami merasa terpanggil untuk ikut berpartisipasi dalam rangka mewujudkan impian tersebut. Berdasarkan analisis dari pengalaman masing-masing kami terfokuslah satu titik temu akan jawaban permasalahan diatas, kota Bukittinggi sangat membutuhkan wadah tempat hunian yang selain layak huni juga aman dan nyaman. Maka kami berkesimpulan alangkah baiknya jika diwujudkan sebentuk kawasan hunian yang nyaman dengan konsep dan perencanaan yang matang. Untuk itu kamipun membutuhkan peran serta pihak lain/Investor untuk mewujudkan niat baik kami ini.

Dalam hal ini sebagai orang-orang yang telah berpengalaman dibidang masing-masing, kami merasa optimis akan terwujudnya rencana ini yang kelak bermanfaat besar dalam memulihkan kondisi prikehidupan masyarakat kota Bukittinggi juga dalam tujuan membantu & berperan serta membantu pemerintah dalam usaha penyelesaian masalah diatas. 

I.2. Tujuan Perancangan

Untuk mencapai perancangan yang baik maka Konsep perencanaan mempunyai tujuan yang mendasar mengenai perancangan, yaitu :

A. Kelancaran Fungsi dan Aktifitas

Pelaku Kegiatan dikategorikan sebagai beberapa pelaku yang ikut berperan dalam proses pembentukan Perumahan, antara lain :

a)      Investor

►    Pengembalian modal dan memperoleh keuntungan.

►    Bagian bangunan dapat terjual sebanyak bangunan yang ditawarkan.

Pengelolaan yang akan dilakukan dengan maksimal termasuk dalam hal pemasaran dengan jalan promosi, tapi pada saat ini yang kami temukan dilapangan, dalam data kami telah tercatat ± 18 orang yang telah menunjukkan minatnya untuk menjadi konsumen kami saat berita ini kami siarkan. Hal ini menunjukkan betapa hausnya masyarakat akan produk yang akan kami sajikan.

b)      Pengelola

►    Dapat melakukan proses administrasi.

Proses pemasaran  akan dilakukan dilapangan saat kami melaksanakan proses pembangunan, juga kami telah mempersiapkan kantor pemasaran sebagai penunjang kepuasan konsumen akan pelayanan kami.

►    Dapat melakukan pengawasan proses jalannya aktivitas.

Proses pengawasan yang kami lakukan dengan kontinyu dan sangat hati-hati, dimana sebelum pelaksanaan dilakukan kami akan mempersiapkan kantor khusus lapangan sebagai wadah pengawasan.

c)      Konsumen

►    Terlayani dengan puas akan pelayanan pemasaran.

Pelayanan yang kami berikan antara lain adalah :

a.       Kemudahan akan urusan administrasi, dimana kami akan membantu dalam hal urusan pemimjaman uang oleh konsumen tehadap pihak Bank.

b.      Kemudahan akan rencana pengembangan bangunan terhadap hunian yang telah dibeli.

►    Tidak merasa rugi setelah membeli.

Pada pinsipnya kami menjual produk yang sedikit berbeda dari kawasan hunian kebanyakan yang ada didaerah Bukittinggi & sekitarnya, antara lain :

a.       Konsep penataan bangunan yang lebih kepada kemungkinan pengembangan bangunan setelah dibeli/dihuni, dengan penyajian lahan yang sengaja kami luangkan.

b.      Konsep bentuk bangunan yang up to date, yang mengikuti perkembangan mode bangunan yaitu konsep bentuk bangunan minimalis yang saat ini sedang hangat-hangatnya diperbincangkan dan menjadi impian setiap orang untuk memiliki hunian seperti itu.

►    Dapat menikmati proses aktivitas dalam kawasan & hunian dengan nyaman.

Dengan kondisi lahan yang terletak pada sisi kawasan kota Bukittinggi yang sedikit terhindar dari kebisingan kota, kami percaya setiap konsumen yang nantinya menetap disini akan merasakan kenyamanan dan ketenangan dalam beristirahat.

B. Kesempurnaan Bentuk Rancangan

1. Tapak

a)      Tata letak bangunan

►    Ukuran bangunan yang disesuaikan.

Bangunan yang kami sajikan disini memiliki 3 type yaitu :

a.       Type 45+ dengan luas lahan 150 m².

b.      Type 54+ dengan luas lahan 150 m².

c.       Type 70+ dengan luas lahan 200 m².

►    Jaringan saluran instalasi teknis.

a.       Jaringan listrik, kami telah melakukan pengajuan kerjasama dengan pihak terkait Listrik kota/PLN.

b.      Jaringan Jalan, pada lokasi akan diberikan jalan lingkungan dengan lebar 5 meter yang juga dilengkapi saluran buangan menuju keriol kota pada sisi kiri dan kanannya.

c.       Jaringan Air Bersih, akan disediakan sumur bor pada tiap-tiap rumah hunian.

d.      Jaringan Air Kotor, akan disediakan wadah buangan air kotor berupa saluran keliling dan septiktank pada tiap-tiap rumah hunian.

e.       Jaringan Sampah, disetiap bangunan akan memiliki bak-bak sampah dengan rancangan khusus yang bertujuan pemeliharaan kebersihan & kemudahan petugas kebersihan kota dalam mengumpulkannya.

►    Potensi adanya perluasan dan pengembangan.

Bangunan yang kami sajikan memiliki areal tanah yang luas, dengan tujuan khusus berupa kemudahan dalam hal pengembangan lanjutan pembangunannya kelak, sehingga tidak akan menimbulkan kesan pemaksaan terhadap kondisi lahan.

►    Sesuaikan dengan peraturan kota seperti : GSB, KDB, KLB, ketinggian bangunan. 

b)      Tata guna lahan.

Peruntukan lahan yang akan digarap dibagi atas 2 kategori : 80 % untuk areal terbangun, 20% untuk elemen landscape

c)Tata letak tanaman.

Menata tanaman yang ramah lingkungan seperti  : Memanfaatkan tanaman sekitar, memberikan areal ruang terbuka.

d)      Potensi tapak.

Area rencana pembangunan kawasan hunian ini terletak dikelurahan Guguak Bulek Jl. Sarojo Bukittinggi dengan luas tanah ± 4850 M² dengan memanfaatkan potensi tapak yang letaknya strategis / kelebihan lingkungan site, juga kondisi tapak yang berkontur karena bekas daerah perbukitan sehingga memiliki view/pemandangan yang bagus.

  

2. Kualitas Bangunan dan Rancangan

a)      Komposisi

►     Skala manusia terhadap bangunan yang memberikan kesan nyaman

►     Fisik bangunan dengan bangunan harus proporsi

►     Susunan massa bangunan yang memperkecil ulangan – ulangan.

►     Kesatuan bangunan dengan bangunan sekitar   

b)      Material bangunan

Mempergunakan standar bahan bangunan untuk / m² terdiri dari lantai keramik, dinding plester, dan atap genteng metal.

c)      Konstruksi bangunan

►     Menggunakan konstruksi yang tahan api

►     Penyesuaian konstruksi dan struktur dilapangan.

d)      Facade bangunan

►    Facade bangunan mencitrakan bentuk yang minimalis.

►    Estetika bangunan yang ramah terhadap lingkungan.

Biaya Pembangunan

1. Penanaman Saham( Investaris )

a)      Modal.

Tujuan utama kami memberikan proposal resmi ini adalah dalam rangka mencari investor yang ingin bekerjasama dalam kegiatan ini.

Dalam hal ini secara serius kami memperhitungkan sistem dan metoda yang akan kami gunakan dalam kerjasama pada kegiatan kali ini. Dengan beberapa analisis dan berkali-kali briefing yang telah lakukan hingga kami menemukan bentuk kerjasama penanaman modal yang akan kami gunakan, yaitu :

a.  Penginvestasian modal hanya dalam bentuk modal awal.

Kebutuhan modal awal dalam rencana kerja kami adalah sebanyak ;

Rp. 530.000.000,- ( Lima Ratus Tiga Puluh Juta Rupiah,-), dengan rincian sebagai berikut :

Rencana pembangunan awal adalah pembangunan Infra Struktur( Pematangan lahan, Pembuatan kavling, Pembuatan jalan & saluran buangan air kotor kawasan, dan pembangunan rumah hunian contoh setiap type).

1.   Panjar Tanah dengan Luas ± 4850 M²                     Rp. 150.000.000,-

2.   Pematangan Lahan dengan Mesin Dozzer               Rp.     7.000.000,-

3.   Jalan + Saluran, Kavling                                          Rp.   75.500.000,-

4.   1 Rumah Contoh Type 45/150 + IMB                     Rp.   69.983.000,-

5.   1 Rumah Contoh Type 54/150 + IMB                     Rp.   79.543.000,-

6.   1 Rumah Contoh Type 70/200 + IMB                     Rp.   96.280.000,-

7.   Gardu Instalasi Listrik                                             Rp.   10.000.000,-

8.   Kantor Pengawasan + Gudang                                Rp.   10.000.000,-

9.   Pengurusan + Pembuatan Sertifikat Tanah Lahan   Rp.     6.000.000,-

10. Biaya Operasional                                                    Rp.   20.000.000,-

11. Biaya Tak terduga 1 %                                            Rp.     5.694.000,- +

                                                            JUMLAH :       Rp. 530.000.000,-

b. Penginvestasian modal dengan modal Total kebutuhan modal penuh

pelaksanaan proyek.

Kebutuhan modal kegiatan dalam rencana kerja kami adalah sebanyak ;

Rp. 3.226.737.000,- (Tiga Miliyar Dua Ratus Dua Puluh Enam Juta Tujuh Ratus Tiga Puluh Tujuh Ribu Rupiah,-), dengan rincian sebagai berikut :

1.   Beli Tanah Luas ± 4850 M²/Rp.200.000,-               Rp.    970.000.000,-

2.   Pematangan Lahan dengan Mesin Dozzer               Rp.        7.000.000,-

3.   Jalan + Saluran, Kavling                                          Rp.      75.500.000,-

4.   5 Unit Rumah Contoh Type 45/150 + IMB            Rp.    349.915.000,-

5.   14 Unit Rumah Contoh Type 54/150 + IMB          Rp. 1.113.602.000,-

6.   6 Unit Rumah Contoh Type 70/200 + IMB            Rp     577.680.000,-

7.   Gardu Instalasi Listrik                                             Rp.      10.000.000,-

8.   Kantor Pengawasan + Gudang                                Rp.      10.000.000,-

9.   Pengurusan + Pembuatan Sertifikat Kavling           Rp.      25.000.000,-

10. Biaya Operasional                                                    Rp.      55.200.000,-

11. Biaya Tak terduga 1 %                                            Rp.      35.840.000,- +

                                                            JUMLAH :       Rp. 3.226.737.000,-

b)     Bentuk kerjasama

Sistem kerjasama dengan investor adalah dengan sistem pemodal murni dengan pembagian laba yang akan diatur kemudian.

c)      Pengembalian modal.

Pengembalian modal dalam waktu yang akan disepakati dengan investor untuk biaya pembangunan gedung.

2. Biaya Pengoperasian.

a.       Biaya pemeliharaan.

b.      Biaya pengoperasian.

3.      Keuntungan Pekerjaan.

Berdasarkan hitung–hitungan, perdiksi serta analisis kami:

A. Harga jual rata-rata rumah Type 45/120 disekitar = Rp. 130-140Jutaan.

Harga jual rata-rata rumah Type 54/120 disekitar = Rp. 160-170Jutaan.

Harga jual rata-rata rumah Type 70/150 disekitar = Rp. 200-220Jutaan.

B. Modal Type 45/150 + IMB + Tanah + Infra Struktur = Rp. 107.108.000,-

      Modal Type 54/150 + IMB + Tanah + Infra Struktur = Rp. 116.668.000,-

      Modal Type 70/200 + IMB + Tanah + Infra Struktur = Rp. 145.780.000,-

C.  Profit Type 45 sekitar Rp. 30-40Jutaan.

      Profit Type 54 sekitar Rp. 60-65Jutaan.

      Profit Type 70 sekitar Rp. 60-70Jutaan.

Keuntungan Bersih Keseluruhan :

5 Unit Rumah Type 45/150          Rp.    200.000.000,-

15 Unit Rumah Type 54/150        Rp.    975.000.000,-

5 Unit Rumah Type 70/200          Rp     350.000.000,-  +

                                   Jumlah =   Rp. 1.525.000.000,-

                                               

C. Proses Waktu Pembangunan

1. Masa Lampau

a)      Keadaan site

a.       Site merupakan kawasan/tanah kosong.

b.      Site merupakan daerah permukiman penduduk.

b)      Sejarah site

Merupakan site bekas tempat pembuatan batu bata.

2. Sekarang

a)  Keadaan site

 Kawasan merupakan daerah permukiman campuran.

b)  Animo sekarang

Lokasi kawasan dekat degan sarana jalan raya dalam kota.

c)   Peruntukkan

Lokasi diperuntukkan untuk kawasan permukiman penduduk.

3. Masa Depan

a)      Bentuk

Bentuk bangunan yang tidak ketinggalan akan kemajuan teknologi dan desain.

b)      Fungsi dan manfaatnya

Fungsi dan manfaat bangunan dapat digunakan jika terjadi perubahan fungsi.

c)      Penyesuaian Zaman

a.       Bangunan dapat lebih fleksibel dalam penyesuaian zaman dan negara

b.      Dapat mengembangkan bangunan berupa penambahan fungsi bangunan.

I.3. Masalah Perancangan

            Dari uraian latar belakang diatas diperlukan suatu rumusan terhadap permasalahan perancangan yang akan ditemui pada perencanaan ini, sehingga diidentifikasikan menjadi beberapa item, yaitu :

a.       Pemecahan ruang–ruang lahan yang dapat menyajikan kenyamanan pengguna untuk dapat menggunakan fasilitas bangunan.

b.      Bentuk tapak site yang dapat disesuaikan dengan lingkungan sekitar site.

c.       Bagaimana memanfaatkan semaksimal mungkin site bangunan yang ada dilokasi.  

I.4. Batasan Masalah

a.       Aspek Arsitektural

Merupakan batasan perancangan yang sistematis dengan  teknis perencanaan  yang akan direncanakan mencakup perubahan-perubahan lingkungan kawasan dengan bagunan sekitarnya.

b.      Aspek non arsitektural

Merupakan pembahasan non teknis yang dilakukan dalam menyelesaikan pengembalian modal investor terhadap bangunan yang akan direncanakan. 

c.       Aspek waktu

Ditinjau berdasarkan kebutuhan saat ini dan proyeksi 20 tahun yang akan datang dengan pertimbangan bangunan tersebut masih dibutuhkan selama 20 tahun yang akan datang .

=¤◊¤=

Maman Romansa Present @2007